移民与房产投资国内投资者所不清楚的

近期看到中国家庭财富调查报告，里面提到房产净值是家庭财富最重要的组成部分。在全国家庭的人均财富中，房产净值的占比为65.99%。对来加拿大的多数移民而言，房产同样相当重要，房产增值也是家庭财富增长的主要途径之一。然而，能从房产增值中充分受益的，毕竟只是小部分移民——更多移民或仅“局部”受益，或未能受益。移民们因为需要转换生活国度，对房产大致有以下四种投资或处置方式（这四种方式对应四种人）：一是卖掉国内的住房，在加拿大买房；二是卖掉国内的房子，在加拿大租房；三是不卖掉国内的住所，在加拿大租屋；四是保留国内的房产，在加拿大也购房。采取上述四种资产配置方式的人，我在加拿大都遇到过。这几种方式各有利弊，但资产保值、增值情况确实差别较大。现在先说说第一种人。我认识一位原先在国内一线城市事业单位工作的女士，年她在登陆加拿大前就将国内房子卖掉了。她们一家在短期登陆多伦多期间，于交通较为方便的重要地铁站附近购买了一室一厅的Condo，随后出租。过两年她与丈夫辞去国内工作“长登”后，才将房子收回。这些年来，国内一线城市房价快速上涨，远超过她在多伦多所购Condo价格的上涨幅度。只是最近一年，该公寓价格才出现明显涨升。现在她老公在续枫叶卡后，又回国内原先所在城市工作，但已买不起当地房产，只能租房。她还想着在加拿大或中国买House，并将老公在国内给她买别墅作为回国条件——她老公力主她回国，但她却不很想回去。我对她说，如果真想在国内买别墅，以她家现在的财力，到一线城市附近中等城市购买还是可以的，比如上海附近的嘉兴或者北京附近的涿州等。另一位我认识的女士移民已经超过10年了。她在出国前，将在国内省会城市的房子低价卖给亲戚——当时全国房价都比较低，更不用说她所在的那个中部三线省会城市。她来加拿大后，先工作、再上学而后又工作，较长时间都未买房。她是做会计的，曾对我说过几次在加拿大贷款买房并不合算——由于物业费、税费太高等原因，她也一直在租房。然而，本地房价不断上涨，她终于在去年买了一套公寓期房——但直到现在还未交房。这应算是出国移民较早却购房较晚的一位，在中国与加拿大近年的房地产牛市中都未获利。她在相当长时间内，属于我上文提到的第二种人。而她去年购房所用款项，与她超过十年前卖房所得款项基本上没有关系。有一位在教会认识的男士，他移民加拿大也有数年时间，但国内的房子始终未卖。到多伦多后，他一直与妻子、女儿租住在公寓。不过，国内他原来所在城市房价上涨幅度并不算大，这样他的资产增值幅度有限。另外，他曾对我提到他在多伦多所住公寓的租金每年都会上涨。他未参与到近些年加拿大多伦多等地的房地产牛市行情中，而国内的房地产价格上涨虽使他获利，但较为有限。这是我上文提到的第三种人。最近我又碰到一位短期登陆后长期回国、去年又来到多伦多准备续枫叶卡的人。他已辞去国内工作——但他妻子没有，也不准备长期住在加拿大。他们在国内的房产并未卖掉，半年多前他又在这里购买了楼花（用国内的储蓄，他至今尚未在这找到工作）。据他说，目前又在看Yonge街以西的二手公寓。现在多伦多房市正在降温，但他购房的热情还是存在。他属于上文提到的第四种人。近些年，中国国内的房价虽然不断上涨，但各地并不平衡，而加拿大房地产市场也有类似情况。假设一人在年移民时，卖掉北京或上海的房子并用该款项购买了多伦多的公寓或镇屋，大致说得不偿失。其实，最好的投资方式应该是在保留国内一线城市房产的同时，购买多伦多或温哥华的独立屋、镇屋或公寓，这样能从两国的房地产牛市中获益。不过现在，无论在中国还是加拿大，一线城市房价走势都不够稳定，因此投资需要更慎重一些。

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