无惧锁与腾,北京二环内城的价值永恒论

北京这座千年古都，在历史的沧桑变迁中随着中国的发展变化不断展现出新的风貌，年，北京城再度破旧立新，迎来蝶变。

1月10日晚，北京市政府正式摘牌，告别正义路2号，搬迁至通州。北京城市核心区则将以“保障首都功能”为要义，东、西二城“一本规划、一个标准、一套政策”，至此，东西城合并为中央政务区正在由此前的猜想加速成为现实。

年初开始，东西城便大力腾退平房直管公房，“锁区”传言一度甚嚣尘上，“北京户籍不得随意迁入东西城，没有东西城户籍，将不得在东西城购房。”一时间，东西城二手房成交量迅速攀升，并在过去的3个月达到近一年来的峰值水平。

无论腾退还是“锁区”，都意味着北京结束了“摊大饼”式的发展模式，选择让“都与城”的功能分离，这样的改变，对以“都”为发展方向的内城核心区将会产生怎样的影响？

剥离经济功能带来首都房价的昂首向上

新总规中，明确了“一核一主一副，两轴多点一区”的北京城市布局，其中的“一核”就是“首都功能核心区”。未来，不管东西城是否合并，怎样称谓，其本质都是逐步剥离经济发展职能，成为以承担政治功能为主的首都。

放眼全球，这样的城市规划不乏先例，美国华盛顿、澳大利亚堪培拉、加拿大的渥太华等欧美大国的首都，均未承担经济职能。从美国首府华盛顿的房价走势来看，在年金融危机中表现出了远超经济中心纽约的抗跌性，同时危机过后的房价反弹力度也更为强劲。

由上图可以看出，-年，华盛顿的房价涨幅一直高于纽约，而在度过金融危机后的年，华盛顿房价迅速回升，反观纽约，仅接近全美的平均房价水平。

华盛顿的房价表现与其产业及人口结构密不可分。作为首都，华盛顿从事公共服务业的就业人口比重高达12.6%，此外还是美国重要的文化中心、教育中心和金融中心，华盛顿的家庭平均收入因此稳居全美第一，高收入人口成为助涨房价的最佳动力。

对标华盛顿，年“央区”的地区经济总量合计达到亿，在全国余个城市中足可跻身前30强，经济实力傲视群雄。此外，年东城、西城的人均可支配收入分别达到元和元，同样遥遥领先全国。作为城市价值的印证，东西城的房产价值始终高居北京首位。

资源聚合效应催生城市价值的突显

核心区的发展规划下，北京正在积极推动内城的产业结构的优化升级、人口结构的腾笼换鸟，以及城市的更新升级，通过空间优化、“留白增绿”，内城的资源聚合效应愈发突显。

公共配套上，东西城共有所医疗卫生机构，包医院、医院等顶尖医疗资源。“央区”的所学校中，涵盖史家小学、北京景山学校、北京四中等7所北京最好的小学，9所北京最好的中学。数十年积淀的珍贵城市资源，赋予内城房产无可匹敌的价值含金量。

故宫、天坛公园、地坛地园、景山公园等构成的北京中轴线，蕴涵深厚的人文价值，让二环内城房产成为国家文明的一部分。

十里长街、天安门广场，这些国际交往的主平台是中国全球影响力的印证，国际社交的赋能，二环内城房产得以成为恒久的价值所在。

在此基础上，东、西城以疏解非首都功能为目标计划迁出66万人，仅最近三年，“央区”的常住人口就减少了21.1万人，与此同时，园林绿化面积则增加了近40万平方米。

未来，更低的人口密度，更优的生活环境，更强的资源聚合，向着国际都会、宜居城市迈进的二环内城，成为全球实力精英人群的置业之选。

12年未供一地造就内城住宅的极度稀缺

城市价值向上，置业需求旺盛，却难掩内城住宅供给不足的窘迫景象。

自年至今，北京东西城的二环内位置，真正的北京内城核心区已12年未供一地。严苛的土地管理，造成内城新房住宅极度稀缺，年和年，北京二环核心区商品住宅接连出现“零供应”，二手交易也以“老破小”为主。

放眼未来，北京早已明确规定，“东城区、西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目。”受制于无地可供，北京内城住宅已成绝版。

孤品的价值从来无法简单地用金钱衡量，价格，只是房产价值的一个缩影。今年以来，东西城二环内的新房住宅价格一改往年的稳定状态，涨势迅猛，截止6月20日，成交均价便已攀升至9.88万元／平方米，与年相比涨幅超过4成。

稀缺造就爆款。内城核心长安太和项目，今年上半年创下了11.5亿的火爆销量。

长安太和地处二环内城，西临故宫，东接CBD，南侧紧邻长安街，位于首都政治与文化、金融与商业的交汇处，是北京财富最集中的地方。

项目周边，文化和旅游部、交通运输部、北京政协会议中心等中央政府机构环绕左右，代表中国最高等级的权力中枢；近在咫尺的金宝街、王府井，以及密集的五星级酒店，尽揽世界繁华；以史家胡同小学、景山学校为代表的全国最有名的高端教育资源，医院、医院、医院等医院汇聚，成就项目无限升值的重要砝码。

长安太和地处故宫之畔，身居皇城御地，独占内城无敌景观。开发商富华国际集团在珍贵的土地资源之上，匠心雕琢产品，主力产品为-平米的瞰景大平层，标准层高达3.6米，实现云端圈层生活。

长安太和采用层层退台的产品设计，大面积观景窗的产品配置，保证大部分户型可实现度采光，并拥有最大面积平米的专属观景露台，俯瞰长安街的日夜变幻，尽览首都古今交汇的时代华章。

长安太和的建筑由台湾著名建筑师李玮珉担纲设计，以编织纹理打造经典立面，简约大气、时尚质感。

精装由香港十大顶尖设计大师之一梁志天设计，创新融合法式浪漫情怀与中式传统文化元素的精装风格，营造出中西合璧的视觉之美，同时配合智能化家居和国际化科技配置，打造全智能化精装空间，保证顶级尊贵的居住感受。

目前，长安太和已全面现房发售，精装交付、拎包入住，即享成熟完备的都会生活方式。当下二环已进入孤品时代，安居内城核心中轴，配置首都稀贵恒产的机会，不复再得，不容错失。