从800通货膨胀到GDP增速亚洲第一,

作者丨林渊

来源丨房乐美房产联盟（flmAgent）

最近海外置业非常火，火到渊某身处这么个三线小城，也经常收到这样的短信：金边买房了解一下。

在之前中国投资客海外置业首选的是美国、加拿大、澳洲等地，诉求在于移民、子女教育又或者是风险对冲。

但近些年来，东南亚市场逐渐崛起，比如泰国，因地缘近、环境优、门槛低等优势成为初级海外资产配置的热门选择。

但是要说最近哪个国家最火，你肯定想不到。事实上渊某在今天之前也没想到，这个六年前曾经楼市泡沫破灭的南亚小国——越南，最近些年的变化如此之大。

过去我们谈起越南，第一印象就是穷、乱、脏、黑。是的，10年前的越南确实如此，但近几年越南凭借一系列骚操作华丽转身，一跃成为新的世界加工厂，亚洲经济引擎！

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年，越南股市以48%的涨幅称霸东南亚，力压日本、韩国、印度等重要市场。GDP增长高达6.81%，吸引外资创纪录达.8亿美元。

不过，年和年相比，也就洒洒水了，根本不算什么。

仅年第一季度，越南GDP同比增长7.38%，交出10年来的最佳答卷。

其中，服务业增长达7.44%，工业和建筑业增长达8%，外资投资同比增长8％，房地产业务增长创年以来历史新高，4.07%。

最新的数据显示，越南胡志明市中心地段房价已经跃升到3万人民币一平！

毫无疑问，以越南现在的经济体量来看，这个房价绝对是非常高的，按照当地家庭月收入-来计算，房价收入比已经接近恐怖的：1。但是仍旧有大量的国际投资者涌入越南的房地产市场，重仓加注。

全球知名机构高盛集团称，到年越南经济将从世界第55位上升到第17位，国内生产总值（GDP）将从亿美元上升至亿美金。

《经济学人》指出越南人均经济增长率已位居全球第二，如越南能在下一个十年里维持7%增速，则将追赶韩国和台湾成为下一个亚洲新小龙！

根据普华永道至的全球实际人均GDP增速分析：未来30年，越南将是实际人均GDP增长最快的国家，甚至超过了印度、中国等新兴市场明星国家。这意味着该国经济效率高，实际增长处于全球前列！

其实只要稍微研究一下越南的近代经济史，就有一种熟悉的既视感。这是因为越南在政治体制、经济发展轨迹、人口红利、经济增速和文化传统等各方面与中国极为相似。

所以同样有不少中国投资客确信，越南将在未来10-15年内重现中国式的经济爆炸增长。而最重要的一点，中国的楼市奇迹，也将会在越南再度上演。

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随着中国人口红利时代的逐渐远去，大批中低端制造业开始重新寻找下一个廉价生产地，其中越南成为最大的接盘侠。

据《日本经济新闻》报导，组装苹果无线耳机AirPods的歌尔声学向供应商表示，计划将AirPods产线移至越南。

同样还有微软也将诺基亚迁往了越南首都河内，英特尔更是在越南胡志明市的高科技园区豪掷10亿美元，计划将其全球80%的芯片产能投放于此。

三星斥资25亿美元在越南北宁省的一个工业园建设显示面板工厂。

除了这些高端电子制造业以外，传统的低端服饰鞋帽产业也在向越南转移，继Nike阿迪早几年转移越南之后，今年4月，优衣库宣布越南将承担生产总量的40%！

这一大批国际产业的转移可以说将给未来20年的越南带来强劲的持续性发展动力。

最近几年中国、日本的人口老龄化的问题日渐严峻，但越南作为亚洲第三大人口国家，总人口近万，在过去五年中年均人口增长率一直保持在1.35%以上，共计增加了万人。

整体人口结构也非常年轻化。截至年，15-54岁的适龄劳动人口基本占整个人口金字塔的63%，30岁以下的年轻人占比近半，其中最为密集的年龄段是20-34岁的年龄层。

巨大的人口红利背后意味着磅礴的内需，和澎湃的可持续性发展潜力。

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越南的房地产市场在年以前只能说是小打小闹，真正进入蓬勃发展阶段得益于年越南政府颁布法令对海外资本开放本国房地产市场，允许外国人投资购买房产。

在年以前，可以把越南的房地产市场发展过程分为三大阶段：

第一阶段（年-年）

年越南出台土地法，允许经济组织、家庭、个人可以得到长久、稳定的土地使用权，可以将土地使用权进行转换、转让、出租、租赁、遗赠、抵押贷款和联营供款。

越南房地产市场可以说是自此发端。

第二阶段（年-年）

年开始，越南的楼价开始起步，信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到年为止，胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了-美元/平方米，中端价格也炒到了-美元/平方米，甚至较低档的楼盘也炒到了0-美元。

这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力，此时越南政府已意识到了房地产泡沫的潜在风险，开始调低信贷规模，控制楼价成交。

第三阶段（年-年）

年1月1日起，对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。楼价的成交量受到了打压，成为楼市引爆的转折点。

而真正的楼市泡沫破裂发生在年前后，首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市，河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例，楼价腰斩至-美元/平方米的水平。

年以后，随着VAMC的成立，政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革，市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应。

年，胡志明市销售的公寓楼大概为1.7万套。15年1季度胡志明市推出的房源数量同比增长%达到套，河内同比增长80%为套。

年下半年放开外国人购买住宅后，房价增速进一步加快，胡志明市有超过30%的涨幅，第一郡的黄金地段涨幅更是高达50%。

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时间转入年以后，以河内和胡志明市为代表的越南房地产市场，进入旋风般的高速发展阶段，特别是胡志明市，它正在从一个杂乱的大型村庄转变为新兴的国际大都会。

根据据PropertyGuru数据统计，年越南城市化率为34%左右，且每年正以2.8%的速度增长，众多农村和小城市的人口向河内和胡志明市这两个大城市聚集。据估计到年越南的中产阶级将达到多万人，城市化率每年高达3.5％。

最新数据显示，目前胡志明市的人口规模已经达到万，不断涌入胡志明市的外来人口自然会伴生出对优质住房的巨大需求，加速胡志明市的房产升值。不少投资者更是把胡志明市看作下一个“浦东”。

既然要投资胡志明市，那么我们来具体看看胡志明市24个郡的情况。

1郡–金融中心和购物区都位于1郡。最新的楼盘均价在-港币一尺，3房的租金回报率只有2%，区内没有什么新的项目，租客有较多的居住选择（如服务式公寓或旅馆等）。

对于追求租金回报的海外投资者可以说是毫无吸引力，回报率这么低也意味资产可能透支未来升值的潜力。

2郡–这个区在过去几年受到本地与国外地产发展商的重视，在资金不断投入的情况下，区内的配套日渐成熟，也是未来的新CBD。

许多高档的楼盘、国际学校和大型购物商场已经建成。未来2-3年，一条横跨第2区到第1区的地铁会正式启动，相信会加快带动两区的房价和经济发展。

最新的楼盘均价在-港币一尺。

4郡–这个区在1郡的南边，作1郡的辐射区。除了向东发展，越南政府也打算把胡志明市中心向南延伸，将旧房重建。

目前4郡的新盘不多，平均-港币一尺，许多投资者还在观望中。

9郡–这是以工业为主的区域。不少国际公司如英特尔、三星等都在这个区设计生产基地。附近有许多廉价房子，方便工人上班。

预计10年内9郡的发展都不会有太大的改变，房价短期的升值潜力不大。

3、5、10、11、6、8郡–这些区域目前不是政府主要发展的地方，主要是本地人居住。周边的运输配套都不完善，主要靠公路开进市中心，堵车是正常的情况。

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与任何一个投资标的一样，房地产行业最主要的两大因素：一个是收益，一个是成本。

胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。

最后渊某要提醒大家投资越南房产时需要考虑的潜在成本，包括10%的租金收入税（5%为个人收入，5%为增值税），3-6元每平方米不等的物业费，2%的交易税。

有几点风险也是需要在入手前了解，包括：汇率风险，2%的贬值（对美元）；通货膨胀（年5.2%，年预计4%）；期房2-3年建筑期；外汇管制风险（进入可以，出去要申报）。国内政治环境风险（税收政策、所有权政策、越中关系等）。

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